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返回可預(yù)見的是，在2022年左右，早則2020年，會出現(xiàn)BIM系統(tǒng)在物業(yè)管理中的大規(guī)模運(yùn)用。
被定位為重大粵港澳合作平臺的珠海橫琴和深圳前海，在2022年將迎來大批量的商業(yè)類項目的涌入。而與常規(guī)商業(yè)項目所不同的是，在這些地方，按照規(guī)定達(dá)到一定規(guī)模的建筑，都將在建筑設(shè)計過程中運(yùn)用到BIM系統(tǒng)。
BIM系統(tǒng)即建筑信息模型，是一種應(yīng)用于工程設(shè)計建造管理的數(shù)據(jù)化工具，通過參數(shù)模型整合各種項目的相關(guān)信息，在項目策劃、運(yùn)行和維護(hù)的全生命周期中進(jìn)行共享和傳遞。在歐美國家，BIM系統(tǒng)早在2002年便開始大規(guī)模用于建筑設(shè)計過程中。
從2011年開始，我國住建部就在建筑業(yè)發(fā)展相關(guān)文件中開始提倡運(yùn)用BIM系統(tǒng)；2015年開始，以一線城市和熱點二線城市為主的各地方政府也陸續(xù)發(fā)文推動BIM系統(tǒng)在建筑設(shè)計過程中的應(yīng)用。
但長期以來，因為開發(fā)商更傾向于滾動式開發(fā)模式，對于商業(yè)類項目相對少以持有形式經(jīng)營，導(dǎo)致缺乏BIM系統(tǒng)的使用環(huán)境；此外國內(nèi)也確實缺乏能熟悉運(yùn)用這類軟件的人才。
不過正如前所述，地方政府對于新建商業(yè)類項目的高要求，或令BIM系統(tǒng)在國內(nèi)的推廣速度加快。
化零為整
在建筑設(shè)計環(huán)節(jié)，這些年來開發(fā)商們更多是運(yùn)用CAD（計算機(jī)輔助設(shè)計）工具進(jìn)行圖紙設(shè)計。
簡而言之，CAD屬由各工種單獨(dú)完成的平面二維設(shè)計，BIM則是融合各工種協(xié)同完成的三維設(shè)計形態(tài)，后者起到化零為整的效用。“通過CAD設(shè)計，整個建筑無法通過一張圖體現(xiàn)出來，且任何一個地方的修改都需要同步修改很多相關(guān)圖紙；但BIM在眾多特征中最大的優(yōu)勢就是統(tǒng)一化，接下來就是可視性和模擬性。”
其實在國內(nèi)，已有開發(fā)商早年間便嘗試運(yùn)用BIM系統(tǒng)，代表性企業(yè)是SOHO中國和萬達(dá)。
SOHO中國董事長潘石屹此前曾公開展示了一組數(shù)據(jù)，表達(dá)使用BIM系統(tǒng)后帶來的效用：“之前我們做直上直下建筑的成本大概要1萬元/平方米左右，（運(yùn)用BIM系統(tǒng)后）我們在東二環(huán)的銀河SOHO，擁有如此多雙曲面的建筑，工程成本在6300元/平方米。外灘SOHO的建設(shè)中同樣應(yīng)用了BIM技術(shù)，預(yù)計最后成本是在總的建安成本上降低5%-8%。到2015年底，我們公司管理著的320萬平方米物業(yè)，應(yīng)用BIM系統(tǒng)2年之后能耗至少可以降低1/3。”
另據(jù)媒體報道，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也曾公開表示，“早在2012年起，我們就開始將BIM技術(shù)應(yīng)用于萬達(dá)廣場的開發(fā)建設(shè)中了。BIM將實現(xiàn)項目建模、碰撞檢測、三維模擬分析、輔助管綜設(shè)計，超預(yù)期解決了各專業(yè)協(xié)調(diào)和管線綜合等難題。”
顯而易見，此類企業(yè)都以持有型物業(yè)為主要特色。這也側(cè)面顯示出BIM系統(tǒng)的適用特點。
“住宅項目的大型設(shè)備不多、設(shè)備復(fù)雜性并不高，因此使用BIM比較少。BIM更多還是應(yīng)用在商業(yè)類項目，尤其是超高層甲級寫字樓和綜合體上。”鄒騰龍告訴記者。
數(shù)據(jù)庫調(diào)配
據(jù)介紹，BIM系統(tǒng)實則涵蓋BIM平臺、BIM數(shù)據(jù)庫、物業(yè)管理平臺三個模塊。其中BIM數(shù)據(jù)庫是建筑設(shè)計、施工、維護(hù)乃至更新改造全流程中的關(guān)鍵，一系列關(guān)于建筑的操作也都是圍繞該數(shù)據(jù)庫中的內(nèi)容進(jìn)行資源調(diào)配和模擬。
“國內(nèi)在2007-2008年左右開始，已經(jīng)有建筑將BIM用于建設(shè)過程中；國外是從2000-2002年開始。一般項目拿地、明確定位后，挖坑開建，需要經(jīng)歷3-5年的建筑周期。在此期間開發(fā)商從設(shè)計階段就開始使用，他們需要通過BIM模塊做很多可視化的建設(shè)模擬；在樓棟交付前的6-9個月開始，物管人員入場，正式接觸這套BIM系統(tǒng)。”
而對于物業(yè)管理公司而言，BIM系統(tǒng)最主要就是用于設(shè)備維修和應(yīng)急模擬、處理方面。“比如設(shè)立多少出入口才能保證場所設(shè)計得安全合理，通過運(yùn)用BIM，模擬分析人群、車流等的疏散速度，并協(xié)助指定相關(guān)應(yīng)急預(yù)案。這樣當(dāng)事故隱患剛露苗頭時，BIM系統(tǒng)會根據(jù)設(shè)定的參數(shù)進(jìn)行檢測，以此可先于經(jīng)驗感知開展相關(guān)補(bǔ)救措施的著手。”
“實際上可以借此提升物業(yè)的智能化水平，從而更合理化地把資源進(jìn)行分配，包括人員、設(shè)備、采購易耗品等。將來也有助于節(jié)能降耗，設(shè)定自動的開關(guān)燈、溫度濕度調(diào)節(jié)等。”
“曾幾何時，中國的建筑業(yè)造成的錯誤和浪費(fèi)有很多。通過BIM協(xié)同平臺，把所有的信息都公開，這才是中國建筑業(yè)本應(yīng)該發(fā)展的路徑，同時這也是社會前進(jìn)的必然趨勢。”王健林也曾如此表示。
2022年將爆發(fā)？
雖然BIM在國內(nèi)的使用進(jìn)度晚于海外，但近年來，外部環(huán)境在加速推動BIM系統(tǒng)的運(yùn)用。
從去年底北京土地招拍掛市場出現(xiàn)房企100%自持地塊，到近年來熱點城市對商業(yè)類項目的嚴(yán)厲監(jiān)管，加之核心城市逐步走入存量市場舊改隨之興起，無論是項目開發(fā)、銷售甚至后期改造，越來越多持有型物業(yè)的出現(xiàn)，為BIM系統(tǒng)的使用鋪下了土壤。
尤其在今年5月，住建部發(fā)布公告批準(zhǔn)《建筑信息模型施工應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》（下稱《標(biāo)準(zhǔn)》）為國家標(biāo)準(zhǔn)，其中提出了建筑信息模型的創(chuàng)建、使用和管理要求。標(biāo)準(zhǔn)自2018年1月1日起實施。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《標(biāo)準(zhǔn)》是我國第一部建筑工程施工領(lǐng)域的BIM應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了我國BIM技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)的空白，與行業(yè)BIM技術(shù)政策《關(guān)于推進(jìn)建筑信息模型應(yīng)用的指導(dǎo)意見》和《2016-2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》等相呼應(yīng)。
但BIM的大規(guī)模推廣仍存掣肘。
“我覺得開發(fā)商才應(yīng)是真正BIM工程協(xié)作平臺的最主要推動者，當(dāng)然BIM最終的推行還需要各個方面的配合。”在前述展示中，潘石屹這樣總結(jié)道。
BIM的推廣涉及到幾方面困擾。
首先是知名開發(fā)商的取向，形成規(guī)模效應(yīng)后才會吸引更多項目應(yīng)用。BIM對于住宅項目、非持有運(yùn)營的商業(yè)項目幫助不是很大，被散售出去后項目就跟開發(fā)商脫離了關(guān)系，使用率自然不高。只有單一產(chǎn)權(quán)、長期持有類項目，才會讓建筑方更加重視建筑的運(yùn)維和保養(yǎng)。
另外是技術(shù)普及性問題。由于BIM的原則是三維可視性，這就要求建筑的任何改動、裝修等動作都要定時更新到BIM系統(tǒng)中，但國內(nèi)缺乏能夠熟練使用BIM的人才，這也意味著后期的維護(hù)和運(yùn)營成本較高。“等技術(shù)成熟后，大家才會更愿意用這種系統(tǒng)。”
不過，可預(yù)見的是，在2022年左右，早則2020年，會出現(xiàn)BIM系統(tǒng)在物業(yè)管理中的大規(guī)模
按照施工進(jìn)度，被要求使用BIM系統(tǒng)的橫琴等地，項目供應(yīng)將集中在2020-2022年，隨著項目的推出，BIM技術(shù)在物業(yè)管理的應(yīng)用也將隨之興起。逐步產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)也將推動行業(yè)對BIM有更高接受度。
Transparency Market Research（透明度市場研究）最新報告稱，2014年全球BIM市場價值（軟件研發(fā)和銷售價值）27.6億美元，到2022年預(yù)期達(dá)到115.4億美元，復(fù)合年增長率19.1%。亞太地區(qū)被認(rèn)為是最具潛力的地區(qū)，中國、印度、日本、澳大利亞等國將會在未來7年內(nèi)扮演非常關(guān)鍵的角色。
